Logement, productivité et retraites massives : l’heure des choix pour la construction au Canada

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Productivité en panne, retraites en vue : les 5 leviers pour sauver la construction au Canada

Le Canada fait face à un double choc : une crise aiguë de l’offre de logements et une vague imminente de départs à la retraite dans la construction — le « tsunami gris ». Selon la SCHL, il faudrait porter les mises en chantier à 430 000–480 000 par an (en moyenne) pour retomber vers les niveaux d’« abordabilité » de 2019. Autrement dit : presque doubler la cadence actuelle.

Problème : le secteur arrive essoufflé. La productivité de l’économie canadienne (PIB/heure) demeure nettement inférieure à celle des États-Unis — les estimations récentes situent l’écart autour de 20–25 % — et la construction traîne particulièrement la patte depuis la pandémie, selon TD Économics.

En parallèle, la démographie joue contre nous : d’ici 2034, environ 250 000 à 270 000 travailleurs de la construction partiront à la retraite. Pour simplement remplacer ces départs et soutenir la croissance, l’industrie devra recruter plus de 370 000 nouveaux entrants, sous peine de se retrouver avec des pénuries persistantes.

Le tableau n’est pas que sombre. La voie de sortie est connue : accélérer l’adoption de procédés industrialisés — modulaire volumétrique, panneaux préfabriqués, bois massif — tout en décoincant les goulots réglementaires (permis, inspections, normes), et en soutenant l’investissement (public et privé) dans des usines et des chaînesd’approvisionnemen. La nouvelle initiative fédérale « Build Canada Homes » (26 G$) va précisément dans ce sens, en ciblant la production en usine. Reste à exécuter vite et de manière cohérente avec les provinces et les villes.

Pourquoi l’industrialisation du bâti est clé

Modulaire volumétrique : on fabrique en usine des modules quasi terminés (cuisine, salle de bain, MEP), puis on les assemble sur site. Les modules sortent à 70–90 % de finition, ce qui peut accélérer les délais de 20 à 50 % quand le projet est optimisé.

Panneaux préfabriqués : murs/planchers/toitures produits en conditions contrôlées, avec isolation, ouvertures et parfois câblage. Des études académiques canadiennes montrent des gains de cycle et une réduction des déchets, particulièrement sur la charpente.

Bois massif (CLT, glulam) : systèmes légers et rapides à lever, avec des bénéfices carbone ; adoption en hausse au Canada.

3D-impression : encore pilote, mais des jalons sont franchis (ex. premiers projets multi-unités/3 étages imprimés en Ontario) et des programmes fédéraux financent l’exploration.

À noter sur les coûts : les économies nettes du modulaire existent surtout à l’échelle (chaînes d’approvisionnement, répétabilité, calendriers fiables). Dans les meilleurs cas, on observe jusqu’à ~20 % d’économie ; mais ce n’est pas automatique et dépend de la conception, de la logistique et des volumes.

Les freins à lever, vite

Permis & inspections : la dispersion des règles (et les inspections en double : usine/chantier) ralentit et renchérit les projets. Le benchmarking municipal de l’APCHQ/CHBA et les analyses du C.D. Howe pointent des délais élevés et hétérogènes au pays ; des comparaisons internationales plus anciennes classaient déjà le Canada parmi les juridictions lentes pour les permis.

Financement & mise à l’échelle : les usines exigent des CAPEX importants alors que les revenus tombent à la livraison finale ; d’où l’importance de la commande publique, des garanties et d’une demande soutenable pour “amorcer la pompe”.

Capital humain : face au tsunami gris, il faut former plus vite (opérateurs d’usine, monteurs, tech qualité) et booster la productivité individuelle sur site (ex. exosquelettes pour réduire la fatigue et les blessures sans sacrifier la cadence).

Ce que cela veut dire pour vous (investisseurs & bâtisseurs)

Ciblez des programmes reproductibles (plex, micrologements, ADU, surélévations) adaptables en modulaire/panneaux ; bâtissez un catalogue design prêt-permis pour accélérer.

Scellez des partenariats avec 1–2 usines (ou fournisseurs panneaux/CLT) et sécurisez le pipeline pour capturer les économies d’échelle.

Maîtrisez les parcours d’approbation locaux : chaque semaine gagnée en permis/inspection améliore massivement l’IRR.

Alignez-vous sur les incitatifs (fédéraux/locaux) : financement de construction, initiatives d’innovation, accélérateurs municipaux.

Les chiffres clés (2024–2025)

Besoin annuel pour retrouver l’abordabilité : 430 000–480 000 mises en chantier/an.

Vague de retraites d’ici 2034 : ≈ 251 000 départs ; ≈ 372 000 nouvelles recrues requises.

Poids du logement dans l’économie 2024 : 143,4 G$ de PIB et > 1,2 M d’emplois liés à la production d’actifs résidentiels.

Investissement résidentiel 2024 : 237,7 G$ (nominal).

Productivité : PIB/heure du Canada ~75–80 % du niveau américain (écart ≈ 20–25 %).

Modulaire : 20–50 % plus rapide en scénario optimisé ; jusqu’à ~20 % d’économies.

Modules sortant d’usine à 70–90 % d’achèvement.

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Crédits

Billet inspiré par l’épisode du Canadian Real Estate Investor Podcast (Max McPhail & Daniel Foch), 1er septembre 2025 — discussion sur productivité, innovation et stratégie d’investissement dans le prefab/modulaire.

Annexe — Sources (sélection commentée)

Combler l’écart de logements (430–480 k/an) : CMHC, Canada’s Housing Supply Shortages: Moving to a New Framework, 19 juin 2025 ; et billet 2023 sur les besoins d’ici 2030.
Under the Hard Hat
MDPI

Vague de retraites & besoins d’embauche : BuildForce Canada, Press Release: New entrants to offset retirements, but labour force growth may fall short, 26 mars 2024.
calctree.com

Poids économique du logement (PIB/emplois) : Statistique Canada, The Daily — Housing Economic Account, 2024, 24 juin 2025 (et Table 36-10-0679-01).
Statistiques Canada

Investissement résidentiel (237,7 G$) : Statistique Canada, Investment in building construction, annual 2024.
Statistiques Canada

Productivité : écart Canada–É.-U. et faiblesse construction : TD Économics, From Bad to Worse: Canada’s Productivity Slowdown is Everyone’s Problem, 12 sept. 2024 ; MLI (données OCDE) pour le ratio ~75 %.
economics.td.com
Macdonald-Laurier Institute

Modulaire : délais & coûts : McKinsey, Modular construction: From projects to products (2019) et résumé infographique.
McKinsey & Company
McKinsey & Company

Taux d’achèvement en usine (70–90 %) : CSA Group, Standards for Safe and Affordable Modular Construction Practices.
CSA Group

Bois massif / préfabrication au Canada : C.D. Howe, Building Smarter, Faster… (références : Naturally Wood 2021, CHBA 2025).
C.D. Howe Institute

Permis lents & hétérogènes : CHBA, National Municipal Benchmarking Study (2025) (via C.D. Howe) et rappel d’un écart historique avec les É.-U. (ICBA, 2020).
C.D. Howe Institute
Wikipédia

3D-impression : maturité “pilote” & cas canadiens : nidus3D (projets multi-unités et 3 étages) et programmes fédéraux RHII.
nidus3D
COBOD
Canada.ca

Initiative fédérale “Build Canada Homes” (26 G$) : C.D. Howe, page de publication (contexte et références budgétaires).
C.D. Howe Institute

Exosquelettes (productivité/santé) : Hilti (résultats d’étude FR : réduction de douleurs sans perte mesurée de productivité).